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杭州厉害的房产纠纷律师在线 房产律师
发布时间: 2019-03-15 02:46

林长宇律师,中华律师协会会员,现为北京盈科(上海)律师事务所律师。执业以来一直致力于房地产法、建筑工程法、经济法等民商法领域的研究及实践,擅长:房产纠纷、 建筑工程纠纷、经济纠纷、合同纠纷、 公司法律顾问、经济犯罪领域的刑事辩护。是典型的学者型律师。并为众多客户提供了专业、系统的法律服务,深厚的法律功底与丰富的实践经验使其不仅能为客户提供充分的法律分析,而且还能根据客户的具体情况提供可行的法律解决方案,进而达到服务的满意效果,维护当事人的合法利益。


在交付定金时应该注意什么问题?

二手房买卖合同签订和履行过程中,给付定金一方不履行约定义务的,无权要求对方返还定金;收受定金一方不履行约定义务的,应双倍返还定金。当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或订金等,但未约定定金性质,当事人主张定金权利的,法院不应支持。

一、什么是定金?

定金是一个规范的法律概念,是合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式。在房屋买卖交易中,买家履行合同后,定金应当抵作价款或者收回;若买家不履行合同,无权要求返还定金,卖家不履行合同的,应双倍返还定金。

我国《担保法》还规定:定金应以书面形式约定,不得超过主合同的标准额的20%。当事人一旦以书面形式对定金做了约定并实际支付了定金,即产生相应的法律后果。定金合同从实际交付定金之日起生效。

二、定金条款相关法律风险提示

1、“定金”与“订金”。能发生双倍返还的为“定金”。如约定“订金”,则在一方违约时,不适用定金罚则。故购房合同中对“定金”的表述应明确,字面及解释均应符合法律规定的形式,嗣后的该款收据内容表述亦应明确为购房“定金”,任何表述为“订金”、“小订”、“定钱”、“押金”、“保证金”、“信誉金”、“诚意金”、“意向金”、“代购金”、“违约担保金”的做法,或对该款支付、收取的不一致表述,均有可能导致不适用定金罚则的法律后果。同时亦要避免合同与收据对“定金”表述不一致性。

2、买方交付定金作为签订房屋买卖合同的担保,应属立约定金。作为立约定金,其法律效力的发生与主合同是否发生法律效力并无关系,其生效是独立的,在主合同之前即成立。买受人交付定金,有必要对定金性质予以明确:履约定金还是立约定金。如系后者,出卖方选择拒绝订立合同时,买受人只能接受双倍返还定金的赔偿。定金收据虽为合同,但无法承载规范的房屋买卖合同所具备的必要条款。故房屋交易达成意向,不仅需要拟定尽可能内容详尽的合同,且应成为交付定金的前提。

三、如何合理约定购房定金?

如果房屋买卖中, 双方基本达成意向,购房人缴纳了定金,如果任何一方违约导致合同无法履行。则对实际交付的定金施行定金罚则,即:购房人违约则不能要求返还定金,卖房人违 约则需要双倍返还定金。如果买方全款购房则资金充足,履行付款义务问题不大,那么就要着重防范卖方的违约行为,可以约定较高数额的定金,如总价20%,这 样就加大了卖主违约的成本,促使其及时办理过户手续。反之,由于定金罚则是把双刃剑,因此如果贷款买房的买主,如果没有较大把握办理房贷,应当适当降低定金的支付比例,特别是目前银行从严审核贷款的情况,一旦贷款无法办理,那么如果没有其他约定,将导致需要向卖方承担违约责任。


商品房买卖流程怎么走?

买房一直是我们老百姓的头等大事,能否买到满意的房子是每个购房者最为关心的事情,那么大家对于商品房的买卖流程又了解多少呢?

一、商品房买卖流程怎么走?

1、签署认购书

买房人待选中一处房产后就要先与房地产开发商或者售房代理商签订认购书,认购书主要列明房屋所在位置、面积、房号、价款、定金或预付款及正式签署购房买卖合同的时间。

2、签署正式房屋买卖合同

双方按照认购书规定的时间签署正式的买卖合同,一般情况签署正式的合同要在售楼处或双方指定的律师事务所、公证处进行。在律师或专业人士对购房人作相关介绍后出具见证书或公证书。

3、办理预售预购登记

根据房地局的有关规定,在房产预售契约签订后30天内,买卖双方须到房地局市场办理预售预购登记手续后,买卖契约方能产生法律效力。在办理房产预售预购登记手续时,买卖双方应各自向国家缴纳印花 税。

4、抵押登记手续

办理完预售契约登记后,如果有银行按揭贷款,首先购房人要与银行签署房地产抵押贷款合同,然后购房人与银行经办人须持抵押贷款合同和买卖契约及有关文件到房地局产权产籍处办理抵押登记手续。

5、预售转让

商品房预售契约在有效期限内,如果购房人想转让其购置的商品房,转让方与受转让方应在预售契约上作背书,并在背书签字起15日内到房地局市场处办理预售契约转让手续,市场处在办理转让登记之日起10日内通知卖方。

6、立契过户

房屋竣工核验合格后,房屋交用之日起30日内,开发商和购房人应持买卖契约到市场处和房产交易所办理立契过户手续。买卖双方应在此时各向房产交易所缴纳交易手续费,卖方还须向国家缴纳契税。


7、办理产权证

立契过户手续办完,买卖双方须持上述所办完的手续到房地局房屋土地权登记事务所办理登记手续,领取产权证。直到此时,房产交易的手续才算最后完成。

二、买卖商品房需要注意哪些事项?

1、认真阅读购房合同内容

客户在签订商品房买卖合同或预订合同前,对当中条款应认真阅读,尽量透彻了解、理解合同条款的内容和含义,以免产生不必要的纠纷。

2、开发商的资格

客户在选购商品房之前,最 好留意一下开发商是否具备“五证”,即用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、建设工程开工证、商品房销(预)售许可证(有部分开发商未取得本证,但采取发卡预订形式),“五证”齐全当然会更好。

3、应由本人签订购房合同

选好要购买的商品房后,最 好由本人签订购房合同、办理其他相关手续。如果确实要委托他人代理,则应出具好有关委托手续,明确授权范围,并进行公正。

4、最 好有较专业人士陪同看房和签订合

选择房产,内容及程序相对复杂,如果本人对相关内容不够熟悉,最 好偕同较专业人士,如法律、建筑方面的人士一同前往看房、购房,这样会好些。

如果购买的是抵顶工程款的房产,则一定要与开发商签订购房合同,而不能与抵顶房产的债权人(转让人)签订购房合同;同样,若是房地产中介机构代销的房产,也不能与中介机构签订购房合同,而应与真正的产权人或开发商签订购房合同。

5、最 好选择实力较强的公司开发的规模较大的楼盘

规模较大、实力较强的房地产公司,通常具有较好的房地产开发经验,运作规范,管理到位,信誉较高,资金也相对充足,选择这类楼盘,会让你更放心、感觉更安全。


房屋被冒名卖出该怎么办?

冒名卖房的房屋买卖合同是无效的!但是如果房屋被冒名卖出,且买方已经取得了房屋产权,房产归谁?

构成

1、冒名签订的房屋买卖合同是否有效?

卖房人冒用房屋所有权人名义(如伪 造所有权人身份 证明、找相貌近似者冒充所有权人交易等)擅自转让房屋,可以参照《合同法》第48条无权代理的规定认定房屋买卖合同无效,该合同对房屋所有权人没有约束力,但买受人有证据证明构成《合同法》第49条规定表见代理的除外。买受人信赖卖房人享有代理权法律外观的形成系不可归因于房屋所有权人的,不构成前款规定的表见代理。

《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为人承担责任。

相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的,视为拒绝追认。合同被追认之前,善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。

第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。

2、如果房屋被冒名卖出,且买方已经取得了房屋产权,房产归谁?

如果买方是基于善意取得制度取得房屋产权,那么该房产就归买方所有了。

我国《物权法》第 一百零六条规定了善意取得制度,依据该规定,在出卖人无权处分的情况下,当买方受让房产时是善意的,并且以合理的价格购买,同时,购买的该房产依照法律规定已经登记的,买方可以取得该房产的所有权。作为房屋的所有权人,对房屋具有占有、使用、收益、处分的权利。因此,原告是无权占有,其有义务腾出房子。

3、被冒名卖房,房屋所有人和承租人应该怎么维护自己的合法权益?

如果房屋所有权确实发生了转移,被冒名人可以向冒名人请求赔偿损失,如果买受人不符合善意取得的条件,所有权人有权追回自己的房产。

我国《合同法》第二百二十九条中确定了“买卖不破租赁”的原则:租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。租赁关系存续期间,买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由,要求承租人返还租赁物。

从我国相关法律规定来看,冒名出卖是一种无权处分的行为,无权处分情况下,只有符合善意取得的条件,才有可能取得所有权。同时作为被冒名人,如果买受人不符合善意取得的条件,出卖财产可以追回,如果对方符合善意取得的条件,取得出卖物所有权,也可以要求“冒名人”赔偿损失。在此提醒大家,要防范丧失房屋所有权的风险,就要确保冒名人与买受人不能进行房屋所有权变更登记。具体来说,就是要保管好自己的房产证、购买房屋的相关税 票等。