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杭州专业房地产纠纷律师在线_房产律师
发布时间: 2019-03-19 05:50

林长宇律师,中华律师协会会员,现为北京盈科(上海)律师事务所律师。执业以来一直致力于房地产法、建筑工程法、经济法等民商法领域的研究及实践,擅长:房产纠纷、建筑工程纠纷、经济纠纷、合同纠纷、公司法律顾问、经济犯罪领域的刑事辩护。是典型的学者型律师。并为众多客户提供了专业、系统的法律服务,深厚的法律功底与丰富的实践经验使其不仅能为客户提供充分的法律分析,而且还能根据客户的具体情况提供可行的法律解决方案,进而达到服务的满意效果,维护当事人的合法利益。


房屋被冒名卖出该怎么办?

冒名卖房的房屋买卖合同是无效的!但是如果房屋被冒名卖出,且买方已经取得了房屋产权,房产归谁?

构成

1、冒名签订的房屋买卖合同是否有效?

卖房人冒用房屋所有权人名义(如伪 造所有权人身份 证明、找相貌近似者冒充所有权人交易等)擅自转让房屋,可以参照《合同法》第48条无权代理的规定认定房屋买卖合同无效,该合同对房屋所有权人没有约束力,但买受人有证据证明构成《合同法》第49条规定表见代理的除外。买受人信赖卖房人享有代理权法律外观的形成系不可归因于房屋所有权人的,不构成前款规定的表见代理。

《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为人承担责任。

相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的,视为拒绝追认。合同被追认之前,善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。

第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。

2、如果房屋被冒名卖出,且买方已经取得了房屋产权,房产归谁?

如果买方是基于善意取得制度取得房屋产权,那么该房产就归买方所有了。

我国《物权法》第 一百零六条规定了善意取得制度,依据该规定,在出卖人无权处分的情况下,当买方受让房产时是善意的,并且以合理的价格购买,同时,购买的该房产依照法律规定已经登记的,买方可以取得该房产的所有权。作为房屋的所有权人,对房屋具有占有、使用、收益、处分的权利。因此,原告是无权占有,其有义务腾出房子。

3、被冒名卖房,房屋所有人和承租人应该怎么维护自己的合法权益?

如果房屋所有权确实发生了转移,被冒名人可以向冒名人请求赔偿损失,如果买受人不符合善意取得的条件,所有权人有权追回自己的房产。

我国《合同法》第二百二十九条中确定了“买卖不破租赁”的原则:租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。租赁关系存续期间,买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由,要求承租人返还租赁物。

从我国相关法律规定来看,冒名出卖是一种无权处分的行为,无权处分情况下,只有符合善意取得的条件,才有可能取得所有权。同时作为被冒名人,如果买受人不符合善意取得的条件,出卖财产可以追回,如果对方符合善意取得的条件,取得出卖物所有权,也可以要求“冒名人”赔偿损失。在此提醒大家,要防范丧失房屋所有权的风险,就要确保冒名人与买受人不能进行房屋所有权变更登记。具体来说,就是要保管好自己的房产证、购买房屋的相关税 票等。


二手商品房交易需注意什么?

相比于现房的交易,二手商品房买卖更适合于首次置业者、低收入购房群体,工薪阶层、中等收入群体部分长期投资人士。由于二手商品房具备房屋户型合理、物业完善、配套齐全等优势,所以成为近几年来较为走俏的市场。然而,二手商品房在交易过程中牵扯的税费较多,所以在选择交易方式时需更加警惕。

产权是否可靠

在交易过程中,无论是通过中介还是个人交易,需注意产权证上的名字与房主是否一致,同时还要验看正本、查询产权证的真实性。此外,还要知晓二手房是成本价房还是标准价房或者是经济适用房,产权性质的不同牵涉到成交过程的复杂程度,也牵涉到买房收益的分配问题,最终影响到二手商品房买卖合同的签订。


原单位是否允许转卖

特别在个人交易过程中,原房主的情况要明确,这时需确认原单位是否同意出让及与原产权单位确认利益的分配办法,标准价购买的公房出让是存在按成本价补足费用或者与原单位按比例分成的问题,买主应当对此有所了解。

房子的具体情况要明确

需注意是否有无私搭私建问题、房子的结构、物业水平、设施设备等都应该有全面的了解,要对照房产证或者相关证件上的信息来看房。现在,市内很多住户的房子是单位的集 资房,等到完工后就再进行二次出售,金座雅园、盛大国际新城、香格里拉等小区内的二手商品房买市很旺,所以在交易时应充分了解自己所选购的房子。

交易手续要在交易场所完成

购买二手商品房时要亲自到交易场所办理转让手续。有些人购房时,一怕麻烦,二容易轻信别人,三为了节省一点交易手续费,在售房人的花言巧语下,由售房人全权代办交易手续,结果拿到手的产权证有可能是假的,房屋所有权得不到应有的法律保护,引起纠纷;或是在多年之后再转让房产时,才知上当受骗。因此,购买二手商品房时,买卖双方一定要到政 府指定的房地产交易场所办理产权转让手续,按国家规定交纳各种交易费用,领取政 府颁发的产权证,最 好买卖双方能一手交钱一手交房(指产权证),切不可因小而失大。只有这样,才能买到放心合适的房子。


房屋买卖能否约定管辖?在发生房屋买卖纠纷,需要通过诉讼方式解决的时候,首先就要了解这个问题,不然当事人的利益就有可能受到损害。那究竟法律是如何规定的呢?

一、房屋买卖能否约定管辖

我国法律规定,房屋买卖纠纷首先如果有约定的话,按照约定进行;没有约定可以由被告住所地、合同签订地、合同履行地、标的物所在地、原告住所地、与合同履行有关的其他地点。

由此可见,房屋买卖是能够约定管辖的,但此时不得违反级别管辖原则和专属管辖原则。

二、房屋买卖合同纠纷案件的诉讼管辖

1、不动产纠纷仅限于部分物权纠纷。物权是指人们对物的占有、使用、收益、处分的权利,是财产权的一种。我国物权法将物权分为所有权、用益物权和担保物权。所有权是物权的完整形态,包含了物权占有、使用、收益和处分的全部功能。用益物权是以对物的使用收益为目的的他物权,如土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权等。担保物权是以物的价值担保债权到期能够得到清偿的他物权,如抵押权、质权、留置权等。物权纠纷是基于物权关系而产生的纠纷,它与债权纠纷构成了民事纠纷的常见种类。

2、物通常分为动产和不动产两类。因不动产物权确认、使用、收益、处分和保护等发生的纠纷统称为不动产物权纠纷。实践中,区分不动产物权纠纷与不动产债权纠纷会产生一些歧义,例如确认房屋抵押合同无效究竟属于哪一类纠纷。最 高人民法院《民事案件案由规定》明确,按照物权变动原因与结果相区分的原则,确定纠纷的性质和案由。对于因物权变动的原因关系,即债权性质的合同关系产生的纠纷,如物权设立原因关系方面的担保合同纠纷,物权转让原因关系方面的买卖合同纠纷,均是债权纠纷;对于因物权设立、权属、效力、使用、收益等物权关系产生的纠纷,则是物权纠纷。

3、基于专属管辖属于强行性规定,不允许当事人通过合意进行变通,其适用范用范围应当尽可能限定在确有必要的范围内。因此《解释》将适用专属管辖的不动产纠纷限定在“因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷”。除此以外的其他不动产物权纠纷,不适用专属管辖。

4、几类特殊合同纠纷适用专属管辖。在实践中,有些涉及不动产的合同纠纷具有一定特殊性,如农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷,双方的争议除涉及合同的订立、履行等,还涉及当地的土地承包经营政策和房地产宏观调控政策,由不动产所在地法院专属管辖,有利于统一裁判尺度,有利予配合当地政 府处理该类案件引起的群体性纠纷。又如建设施工合同纠纷,往往涉及建筑物工程造价评估、质量鉴定、留置权优先受偿、执行拍卖等,由建筑物所在地法院管辖,有利于案件审理与执行。