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杭州厉害的房产买卖纠纷律师|房产律师
发布时间: 2019-03-19 05:50

林长宇律师,中华律师协会会员,现为北京盈科(上海)律师事务所律师。执业以来一直致力于房地产法、建筑工程法、经济法等民商法领域的研究及实践,擅长:房产纠纷、 建筑工程纠纷、经济纠纷、合同纠纷、 公司法律顾问、经济犯罪领域的刑事辩护。是典型的学者型律师。并为众多客户提供了专业、系统的法律服务,深厚的法律功底与丰富的实践经验使其不仅能为客户提供充分的法律分析,而且还能根据客户的具体情况提供可行的法律解决方案,进而达到服务的满意效果,维护当事人的合法利益。

如何解决期房转让的交易纠纷?

二手房交易相信纠纷是每个购房者都不希望发生的。二手房交易过程中期房转让纠纷是如何形成的呢?怎样才能避免交易出现纠纷情况呢?

一、期房转让方式有哪些?

在期房转让中办理预售合同权益转让的最多。预售合同转让必须满足以下条件之一:该房屋的大产证尚未办出,该房屋尚未交房,上家已付清所有房款。

在符合条件的情况下,进行权益转让有两种方式:

一种是发展商同意的权益转让。须办理以下手续:

将上家与发展商签订的所有预售合同全部借出(至少五本以上);准备上家购买该房屋的全额发 票;签订相关的该房屋转让的权益转让书;买卖双方前往发展商处办理权益转让手续,且发展商在权益转让书上盖章确认;办理相关的贷款手续;双方前往交易中心办理权益转让手续。

另一种是发展商不同意的权益转让。须办理以下手续:

将上家与发展商签订的所有预售合同借出(至少一本);办理预售合同复印件与原件相符的公证,由公证处出具至少五本公证后的预售合同复印件;准备上家购买该房屋的全额发 票;以挂号信方式将转让该房屋的消息告知给发展商;签订相关的该房屋转让的权益转让书;办理相关的贷款手续;双方前往交易中心办理权益转让手续。

实际操作中,期房交易还有以下几种操作方式。

1、订购单转让

这种交易方式一般是上家用少量资金将一些有升值潜力的房子先行订购,然后将这些房子放在中介公司挂牌出售,将其订购该房屋的购买权转让给想要买房的人。订购单的转让方式大多是买卖双方签订协议书,约定好转让价及其他相关条件后,双方前往发展商处将订购单的购买方名字变换为下家,待发展商与下家签订预售合同后由中介公司将转让价款支付给上家。

2、办理期房的进退户手续

上家先行支付一笔首付款,与发展商签订预售合同后,将房屋在中介公司挂牌。双方签订转让房屋的协议书后,由上家与发展商签订解除合同的退户同意书,并前往交易中心办理相关退户手续,然后由下家与发展商签订新的预售合同,并将新的预售合同送往交易中心备案登记,至此下家可将其认可的转让金额交付给上家。

3、等候产权证进行交易

即上家买下房子签订好预售合同,又将房子出售给其他人。一般来说,这种交易方式应该最简单,即上家与下家签订出售协议书,如可交房则先行交房,但不办理相关的手续。待上家的产权证办出以后双方再进行交易。双方的协议书经公证处公证,上家的相关资料暂留在中介公司。

二、再行转让纠纷怎么处理

因期房再行转让后,受让人与转让人之间发生的纠纷。一般处理方法是:

1、合同生效后,期房实际交付之前,预购方将期房转让给第三人,又办理了有关转让手续(包括征得预售方同意),同时又无其他违法行为,则认定转让合同有效。

2、对转让双方在诉前未办理转让手续,在审理中补办了有关手续,又无其他违法行为的,则认定转让合同有效。

3、对预购方代理人擅自转让的,区别情况作出处理:其一,对受让人与预购方代理人恶意串通签订的转让合同,虽然办理了转让手续,亦认定转让合同无效。其二,对已办理了转让手续,且受让方系恶意受让的,则被转让的商品房仍归受让方,对预购方的损失由其代理人承担。其三,对未办理转让手续的一律认定为转让合同无效,受让方的损失由其与代理人的过错大小承担。

4、对“连环”转让的,因涉及面广,影响大,在上述做法的基础上,尽量采用并案审理,在认定“连环”过程中各转让合同的效力时,以法院认定的最后一个有效合同为界,对此合同前的转让合同,只要确属双方自愿,又无其他违法行为的,转让有效。


商品房买卖流程怎么走?

买房一直是我们老百姓的头等大事,能否买到满意的房子是每个购房者最为关心的事情,那么大家对于商品房的买卖流程又了解多少呢?

一、商品房买卖流程怎么走?

1、签署认购书

买房人待选中一处房产后就要先与房地产开发商或者售房代理商签订认购书,认购书主要列明房屋所在位置、面积、房号、价款、定金或预付款及正式签署购房买卖合同的时间。

2、签署正式房屋买卖合同

双方按照认购书规定的时间签署正式的买卖合同,一般情况签署正式的合同要在售楼处或双方指定的律师事务所、公证处进行。在律师或专业人士对购房人作相关介绍后出具见证书或公证书。

3、办理预售预购登记

根据房地局的有关规定,在房产预售契约签订后30天内,买卖双方须到房地局市场办理预售预购登记手续后,买卖契约方能产生法律效力。在办理房产预售预购登记手续时,买卖双方应各自向国家缴纳印花 税。

4、抵押登记手续

办理完预售契约登记后,如果有银行按揭贷款,首先购房人要与银行签署房地产抵押贷款合同,然后购房人与银行经办人须持抵押贷款合同和买卖契约及有关文件到房地局产权产籍处办理抵押登记手续。

5、预售转让

商品房预售契约在有效期限内,如果购房人想转让其购置的商品房,转让方与受转让方应在预售契约上作背书,并在背书签字起15日内到房地局市场处办理预售契约转让手续,市场处在办理转让登记之日起10日内通知卖方。

6、立契过户

房屋竣工核验合格后,房屋交用之日起30日内,开发商和购房人应持买卖契约到市场处和房产交易所办理立契过户手续。买卖双方应在此时各向房产交易所缴纳交易手续费,卖方还须向国家缴纳契税。

7、办理产权证

立契过户手续办完,买卖双方须持上述所办完的手续到房地局房屋土地权登记事务所办理登记手续,领取产权证。直到此时,房产交易的手续才算最后完成。

二、买卖商品房需要注意哪些事项?

1、认真阅读购房合同内容

客户在签订商品房买卖合同或预订合同前,对当中条款应认真阅读,尽量透彻了解、理解合同条款的内容和含义,以免产生不必要的纠纷。

2、开发商的资格

客户在选购商品房之前,最 好留意一下开发商是否具备“五证”,即用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、建设工程开工证、商品房销(预)售许可证(有部分开发商未取得本证,但采取发卡预订形式),“五证”齐全当然会更好。

3、应由本人签订购房合同

选好要购买的商品房后,最 好由本人签订购房合同、办理其他相关手续。如果确实要委托他人代理,则应出具好有关委托手续,明确授权范围,并进行公正。

4、最 好有较专业人士陪同看房和签订合

选择房产,内容及程序相对复杂,如果本人对相关内容不够熟悉,最 好偕同较专业人士,如法律、建筑方面的人士一同前往看房、购房,这样会好些。

如果购买的是抵顶工程款的房产,则一定要与开发商签订购房合同,而不能与抵顶房产的债权人(转让人)签订购房合同;同样,若是房地产中介机构代销的房产,也不能与中介机构签订购房合同,而应与真正的产权人或开发商签订购房合同。

5、最 好选择实力较强的公司开发的规模较大的楼盘

规模较大、实力较强的房地产公司,通常具有较好的房地产开发经验,运作规范,管理到位,信誉较高,资金也相对充足,选择这类楼盘,会让你更放心、感觉更安全。



购买商品房有哪些常见的纠纷

花了一家人半辈子的积蓄终于买下一套房,以为就高枕无忧了。其实购房之后,稍有疏忽,可能还会碰到其他问题。由于目前国内许多房地产开发公司运作很不规范,加上国家或地方一些房地产相应政策、法律法规不明朗,购房者在购房过程中常常与房地产开发商或销售商发生纠纷。比如购买商品房纠纷,常见的就有五大类型,看看以下内容,或许对你有所帮助。

购买商品房常见五大纠纷主要包括:

一、关于房产证书(房产合法性)的纠纷

二、关于期房不能按期交付的纠纷

三、关于购房面积的纠纷

四、关于房屋质量的纠纷

五、关于物业管理方面的纠纷

一、关于房产证书(房产合法性)的纠纷

购房者要谨防开发商和销售商用异地或其他合作开发商的手续卖房。比如,某些开发商因大规模土地开发,工程不得不分期进行,一期办理了一系列合法手续,二期因有关手续尚未办理下来,为筹集 资金,开发商就利用一期的手续预售二期的房屋。再有一种情况是两家单位合作建房,其中没有销售手续的一方顺势借用与其合作的另一方开发商的手续出售自己的房屋。

现在购房者一般都知道买房时要看“五证”(《国有土地使用证》、《商品房预售(销售)许可证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程开工证》)和“两书”(《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》),但却忽略其内容或无法判断其真实性。

购房者对证书的内容应注意以下几个方面:

1、所购商品房是否在《商品房预(销)售许可证》允许销售的范围内,要具体到楼号。

2、《国有土地使用证》中是否注明为“出让”,而不是“划拨”。

3、所购房屋是否是在《国有土地使用证》中标明的土地上所建。

4、所购房屋是否在《建设用地规划许可证》中所载明可以开发的房屋。

这里需要注意的是,购房者要识别产权证的真假。真的产权证大体印制精细,假的产权证一般做工粗糙,购房者可到发证机 关 查验产权证号码是否与发证机 关 的档案记录相一致,还可对着光亮处观察证书所用纸张是否有高层或多层的房屋水印。产权证的发证机 关 应为市(县)人民政 府、市(县)房地产管理局,其他任何单位或部门所发的产权证都是非法无效的,另外,购房者不能一看到发证机 关 为“政 府”两字,似乎心里就可以踏实了,一定要看是哪一级政 府,乡级政 府的产权证(乡产权)是得不到国家保护的。

二、关于期房不能按期交付的纠纷

开发商在出售期房的广告中,常常承诺房屋的入住时间。事实上,开发商能否按期交房主要取决于开发商的资金到位情况。由于房地产开发需要大量资金投入,开发商的自有资金一般只占开发项目所需资金的很小一部分,除施工单位垫 资外,大多数的资金来源于银行贷款和预售房屋所得的售房款。这样如果开发商不能如期从银行获得贷款或房屋预售情况不佳,那么就会直接影响工程进度,开发商也就不能按期交房,纠纷不可避免发生。

一旦发生开发商不能按期交房时,购房者一般不能马上要求解除合同。双方应首先确定不能按期交房的原因,如确属开发商方面的责任,购房者应给开发商一定的宽限期,让开发商在该宽限期内继续履行合同。当开发商在宽限期内仍不交房时,购房者有权解除合同。

所以,购房者在购房合同中对开发商交房期限要作如下规定:

1、开发商应于某某期限将合同约定的房屋交给购房者。

2、如届时开发商无法交房,购房者应给开发商一定的宽限期,允许开发商在该宽限期内交房。但开发商要承担违约责任,违约金按购房者已交付的购房款从合同规定的交房期限到实际交房日期所发生的利息计算。宽限期的长短视具体情况而定。

3、如宽限期满,开发商仍不能交房,购房者有权解除合同,并有权要求开发商返还购房款及所有利息,并支付违约金。违约金一般按所交购房款的一定比例计算,但一般不能超过所交房款的20%。

三、关于购房面积的纠纷

在房屋买卖中,购房者经常就实际房屋面积与合同书中规定的面积之间的误差与开发商发生纠纷,若购房者此时对所购的房屋进行了装修,法律上将购房者这种装饰装修行为认定为同意接受合同中有关房屋面积增减部分,购房者只能听从开发商的摆布。因此,购房者签订合同时一定要将合同中涉及面积的条款搞清楚后再签订合同。

以北京市为例,虽曾出台过按使用面积计算商品房售价的规定,但目前商品房销售仍多以建筑面积为计算单位,而购房者通常只能测量出所购房屋的使用面积,对于一般购房者来说,计算出包括套内建筑面积和应分摊的共用建筑面积在内的销售建筑面积实在是一件相当难的事。而等房地局勘察测绘所的测量结果出来,也许是几年后的事,等发现问题时,由于时间太久,购房者有时都找不到投诉对象。

关于面积误差问题,买卖双方在订立合同时应该约定实测面积与暂测面积存在一定范围(如3%)内的误差,不视为卖方违约,但双方应按实测面积和合同约定的单价重新结算,多退少补;若实测面积与暂测面积的误差超过一定范围(如3%)应视为卖方违约,卖方应承担违约责任。

四、关于房屋质量的纠纷

与房屋面积纠纷相比,房屋质量纠纷在认定卖方违约责任上较为明晰一些。目前国家对《住宅质量保证书》的各项内容已作了明确规定,购房者必要时可请建筑质量监督部门进行实地检查。

五、关于物业管理方面的纠纷

物业管理是购房者长期面临的一个问题,购房者(业 主)与物业管理公司发生的纠纷涉及许多方面,尤以缴费的多少为最常见。

对于购房者来说,首先要明确的物业管理不同于过去住宅区的房管,购房者在完成购房手续后入住前,要与物业管理公司签订管理公约,接受物业管理公司的管理,并享受管理公司提供的各项服务。

在签订管理公约时,购房者一定要明确双方的权利和义务。购房者应该清楚自己是签约的主体,是合同的一方,完全有权利修改管理公约的有关条款,并且有权利保留和选聘新的物业管理公司的权利。但是在实际生活中,许多购房人不知道自己具有哪些权利和义务,误认为管理公约是不可修改的,管理公司也是不能更换的。关于维修基金和管理费用的支付,更是不知如何处理是好。

目前关于维修基金管理费用的标准尚无具体的明文规定,这就给物业管理公司留下了较大的余地,也给购房者增加了无形的压力。但不管怎样,收费的高低是应该与服务的质量成正比的,所以,购房者在签订管理公约时,有权对收费的数额和服务的项目与质量提出修改意见。

购房者应保留对物业管理公司的选择权。虽然在入住前签订管理公约时购房者无法立即选择物业管理公司,但保留在一定期限(如1年)后选择新的管理公司的权利,以使损失减小到最小程度。

看了以上内容,你是不是对购买商品房纠纷有所了解,特别是这常见五大类,要小心绕开哦。