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成都市优秀房产拆迁纠纷律师团队_房屋拆迁律师
发布时间: 2019-06-13 08:44

李远华律师,四川大学法学院毕业,四川法锐律师事务所执行主任,同时拥有高级信用管理师和私 募基金从业资格,从1999年开始从事法律工作至今十余年,该律师法律功底扎实,一向精研法理,具有丰富的法学理论和深厚的理论素养以及敏锐的判断力,李律师拥有丰富的法律实务经验,善于抓住本质析辩,思路清晰,有娴熟的法庭技巧,实务能力强,并具有强烈的正义感和责任意识,积极追求公平正义,力挽狂澜,李律师办理了大量的诉讼案件和非诉讼案件,历年来担任政 府、学校、广电部门、交通部门、公司的法律顾问,其承办的案件被多家新闻媒体报道。李远华律师对房产合同纠纷以及继承纠纷案件特别擅长,办理了多起合同纠纷的案例,帮助当事人挽回了上百万的损失。受到当事人的一致好评。李远华律师多次参加四川电视台法制节目《非常话题》的录制。


在征 地 拆 迁的过程中确定补偿标准最基本的一条就是对房屋的价值进行评估和作价,拆迁作价标准在房屋拆迁补偿的计算中占据着十分重要的标准,统一的作价标准或许能够公开透明,那么我们如何掌握房屋拆迁作价标准呢?那么遗产房屋拆迁安置房怎样作价呢?下面李远华律师为您介绍。

一、遗产房屋拆迁安置房怎样作价

第305号国 务 院令公布了新修订的《城市房屋拆迁管理条例》,《条例》将于2001年11月1日起施行。

《条例》修改的主要内容是:明确被拆迁人为房屋的所有人,拆迁补偿的原则是对房屋所有人进行补偿,兼顾对房屋使用人的安置;保护房屋所有人的合法权益,将拆迁补偿的标准由被拆迁房屋的重置价格结合成新结算,修改为根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定货币补偿金额;进一步规范房屋拆迁的行政管理,明确管理程序;充实和完善法律责任,加大对违法行为的处罚力度。

货币补偿与产权调换等价

原《条例》规定,拆迁补偿实行产权调换、作价补偿,或者产权调换和作价补偿相结合的形式。产权调换的面积按照所拆房屋的建筑面积计算。作价补偿的金额按照所拆房屋建筑面积的重置价格结合成新结算。这样规定,是与原先以实物安置使用人为主的情况相适应的。

但是,对于房屋所有人来说,作价补偿的金额往往不足以在市场上购买相应的房屋。新修改的《条例》第二十四条规定:“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿,也可以实行房屋产权调换。货币补偿的金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定。”第二十五条规定:“实行房屋产权调换的,拆迁人与被拆迁人应当按照本条例第二十四条的规定,计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格,结清产权调换的差价”。根据上述规定,货币补偿和产权调换都要考虑到房屋的区位、用途、建筑面积等因素。可见,按照新的规定,货币补偿与产权调换实际是等价的。此外,新修改的《条例》在确定了新的补偿标准的同时,取消了原《条例》将户口因素作为确定安置面积的标准的规定。

二、城市房屋拆迁补偿计算范围

1、夫妻一方户口在本市市区以外的,按两人安置;

2、原属被拆除房屋使用人,因服兵役、劳教、服刑(被注销城市户口的除外)、入学、入托已迁出拆迁范围的;

3、独生子女并领取独生子女证的,按两人安置;

4、孤寡老人,按两人安置;

5、公告发布后,因出生、死亡、婚姻和按政策规定需入户、分户和注销户口的,按实际增减人数安置。

第三十三条:有下列情形者,不属拆迁安置对象:

1、拆迁公告发布后,除本实施办法第三十二条第五项所列的情况外,在拆迁范围内迁入户口的;

2、使用违章建筑及临时建筑(含临时商业网点)的;

3、未办理合法手续而使用、占有、交换房屋的;

4、其他不属于安置的对象。

第三十四条:拆迁人拆除居民住房的,按照被拆迁人的原居住面积安置;被拆迁人原居住面积个人平均不足八平方米的,按平均每人八平方米安置。

第三十五条:拆除住宅而新建住宅的,被拆迁人原则上就地安置;拆除非住宅而建住宅的,除因城市规划建设需要外,也应就地安置。

第三十六条:被拆迁人从市中心区被安置到市中心区以外,可根据新安置不同的地域,适当增加安置面积,但最 高不超过原面积的百分之五十。原居住在七楼(含七楼)以下的,安置到没有电梯的八楼以上居住的,从第八层起,每递增一层,分别增加百分之五的居住面积。以上两款增大的房屋面积计入产权面积。市中心区的地域标准由市房地产管理处制定,并报市建设主管部门批准。

第三十七条:拆除用于住人的自搭阁楼,层高净空不小于一点五米,层底净空不小于二点二米,按百分之六十的面积折算安置,但抵算面积,不得超过十平方米。属于人字形或斜面结构的阁楼面积,从垂直高度一点五米以上(含一点五米)处开始计算。

三、房屋拆迁作价补偿

拆迁人按规定价格收购被拆除房屋的原所有人的房屋,并注销其产权的补偿方法。采用这一方式补偿时,若拆除房屋按重置价格结合成新予以估价,补偿金额按所拆房屋建筑面积计算,其计算公式为:

拆房补偿价格=重置价×成新率×建筑面积。实行作价补偿时,对有抵押权、留置权的原房屋,必须清理债务,然后补偿。

以上就是遗产房屋拆迁安置房怎样作价的相关问题,在现实生活中,拆迁方和被拆迁方根据房屋拆迁作价标准相互约定彼此能够接受的合理的补偿数额,对双方都是一件好事。房屋拆迁作价对于房屋拆迁补偿的计算十分重要,国家确立统一的作价标准可以使得房屋补偿更具科学性和统一性。



随着城市的迅速发展,城市规划就需要做出改变,所以很多房屋建筑需要拆了重建。当然拆迁可能并不能得到所有人的同意,有些人会拒绝拆,便做钉子户。可能就会出现政 府暴力拆迁的情况,暴力拆迁是违法的。下面李远华律师給大家带来政 府暴力拆迁涉及哪些违法点的相关内容,一起来看看吧。

一、政 府暴力拆迁涉及哪些违法点

(一)暴力侵犯人身权利、民主权利方面:表现为暴力、威胁、限制人身自由、非法侵入住宅、打击报 复举报人控告人、绑架被拆迁人、公然侮辱或捏造事实诽谤他人等等,可能构成的刑法罪名有故意伤害罪、故意杀 人罪、非法拘禁罪、绑架罪、侮辱罪、诽谤罪、非法侵入住宅罪、报 复陷害罪等等。

(二)暴力损毁财物、强制拆除房屋方面:可能构成故意毁坏财物罪

(三)监督管理部门、公安部门滥用职权或渎职方面:监管部门拒不查处违法行为、公安部门接到报警不出警、迟出警、不立案、不惩处或随意出警滥用暴力等等,可能构成滥用职权罪、玩忽职守罪、非法批准征用土地罪、非法批准占用土地罪、非法低价出让国有土地使用权罪、帮助犯罪分子逃避处罚罪等等。

据我国《土地管理法》第43条规定,“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;但是,兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”

在掌握相关证据后,被拆迁人可以就此提出行政复议或行政诉讼,相关政 府机 关将承担相应的法律责任。请一定保持沉着冷静,拿起法律的武器保护自己,依法请求赔偿。

二、暴力拆迁产生的原因:

1如现行规范拆迁行为的立法不到位,拆迁群众缺少及时有效的利益诉求渠道。

2个别开发商有恃无恐,为完成拆迁而不惜对所谓的"钉子户"停水、断电,甚至威胁、恐吓,强行拆除居民房屋。

3主要原因是相关赔付不合理,国家规定的款项出现私吞现象,或者开发商不能给予合理的条件,导致居民拆迁后可能失去居所。

4一些政 府为规避行政违法的责任,将拆迁工作委托给一些组织或企业"实行包干制",将拆迁任务直接"包干分解",甚至给一些法律意识淡薄的执行人员。"委托社会力量动手,自己背后撑腰",这种征迁方式成为滋生各种野蛮拆迁、暴力拆迁事件的重要原因。

三、面对暴力拆迁该怎么办

1、沉着冷静面对,从容平和应对。

暴力拆迁多为突发状况,作为当事人来说面对此情此景时心理上一定会感到愤怒和委屈,难免作出理性之外的过激行为。但遇到这种事情千万不要冲动以暴制暴,要尽量平复自己的心态,以免对自己人身造成不必要的损害。要想到违法之事定要通过合法手段去解决,寻找专业的拆 迁 律 师来维护自己的合法权益。违法者终将受到法律的制裁,何必要以伤害自身为du注呢?

2、学习法律知识,依法请求赔偿。

在依法治国的法治环境下,我们要对法律充满信心,平时要多多了解拆迁方面的法律知识,只有对法律有所了解才能使拆迁人不敢轻视百姓,才能保护自己的合法权益。在众多强拆案例中拆迁人之所以有恃无恐就是因为看准了被拆迁人不懂法、不用法这一致命弱点,才敢肆意妄为的采取强拆行为。其实,只要被拆迁人懂得一些法律常识,寻找专业拆 迁 律 师就足以应对拆迁人的种种违法行为,不至于自己权利被侵害后也诉诸无门。

对于国家赔偿我国多部法律都有相关规定,例如《中华人民共和国行政强制法》第八条“……因行政机 关违法实施行政强制受到损害的,有权依法要求赔偿。公民、法人或者其他组织因人民法院在强制执行中有违法行为或者扩大强制执行范围受到损害的,有权依法要求赔偿”表明,在行政机 关亦或是司法执行机 关的行为出现违法行为时,只要您的利益因此行为受到侵害那么就有提出赔偿请求的权利。

以上就是政 府暴力拆迁涉及哪些违法点的全部内容。在面对暴力拆迁的时候,要记得生命安全第 一,千万别硬碰硬,学会运用法律的武器来维护自己的合法权益。如果你还有更多的法律问题,欢迎来电咨询。


非法拆迁一般都是强制并带有黑社会性质,也有三更半夜偷偷摸摸的将别人的房产非法拆除。 面对强拆,很多被拆迁人往往束手无措。很多被拆迁人面临非法强拆,都会发出这样的疑问。那么,房子遭遇非法强拆有什么维权的方式?接下来李远华律师带您了解相关人内容,希望对您有所帮助。

一、房子遭遇非法强拆有什么维权的方式

1、偷拆

由于工期比较紧急等原因,相关部门会采取偷拆的行为,那么,发生偷拆行为,应及时保全证据,并拨打110报警予以报案,调查案件真相。如果构成犯罪的,应当依法追究相关人员的故意毁坏财物的刑事责任。

2、无手续非法强拆

也就是违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十八条的规定,相关部门或单位实施强拆。在这种情况下,也要第 一时间报警,即时查清参与强拆的人员和单位,然后依据相关规定去追究相关人员的责任。

3、警察参与拆迁怎么办

鉴于国 务 院及公安部三令五申,禁止警察参与拆迁,相信公安机 关在拆迁过程中将不再出现,如果一旦发现警察参与拆迁如何处理,要立即拨打公安机 关纪检监察电话12389,对于警察参与拆迁的行为予以举报。

4、报警但警察不出警怎么办

实践当中,有当事人报警,但警察不出警的情况,此时,采取自力救济是一方面,另外,要及时拨打当地公安局纪检监察部门的电话,如果当地公安局纪检监察部门不处理,要及时拨打上一级公安机 关纪检监察部门的电话。如果可能的话,委托他人或自行到当地派出所亲自报案。争取在第 一时间获得警方保护。

5、如果警察出警敷衍了事怎么办

实践当中,当事人报警,警察也出警了,但是对于案件的处理采取敷衍了事的做法,这种情况,记录警察的警 号,并要求警察制作笔录,将案件事实固定下来。对于警察不出警和出警敷衍了事的行为,要保留证据,对于公安机 关的不作为行为,可以采取复议、诉讼、举报等方式予以处理。

在目前法治尚不健全的背景下,违法拆迁的现象时有发生,加之舆论推动,全国各地的征 地 拆 迁矛盾也愈演愈烈。虽然我国相继出台了多部法律对强拆加以规范和限制,但因强拆而酿成的悲剧并没有因此而有所停歇。对此,面对强拆应该理性维权。

二、强拆的事后补救

如果有的被拆迁户的房屋在诉拆迁裁决一案中已被法院先予执行强拆了,并且诉拆迁裁决一案的二审判决已经生效,事后补救的方法是:

1、可以提起行政诉讼要求撤销拆迁许可证,如果万一碰到个清官将违法的拆迁许可证给撤销了,依拆迁许可证而发生的拆迁裁决和法院的强拆统统要被撤销,实行执行回转。

2、同时可将诉讼中了解到的拆迁人提交的有关拆迁申请资料的违法性,进行投诉。

3、将拆迁裁决一案申诉到最 高法。

先予执行拆除了房屋,只是判前保障日后执行的一种措施,并不意味着被拆迁人已败诉,在该案未结案之前,要求撤销拆迁许可证案的提起,大大增强了被拆迁人推翻(即撤销)拆迁裁决书的力度,因为法院如果要认定拆迁裁决合法,必然要求拆迁裁决的基础条件――拆迁许可证也要合法,如果出现拆迁许可证被撤销的结果,拆迁裁决必然会被撤销。

三、房屋装修补偿及家电设备移机补偿

房屋装修补偿也是先有当事人协商,协商不成由评估机构评估确定,家电设备移机也是参照上述方式实施。不过为统一、方便,各县市会依照市场价格出具具体的补偿标准,具体数额以发布时征收拆迁时出具的补偿标准为准。

在了解拆迁标准的基础上,我们还需要了解法律对于标准的规定,避免产生纠纷,被拆迁人要争取自身的合法权益。

1、如果被拆迁人选择货币补偿,那么对于房屋价值的补偿标准,依据相关法律规定不得低于征收公告公布之日的类似商品房价格,且具体的补偿数额由评估机构决定。但实际中,由于拆迁双方对评估机构的选择差异较大,或者由拆迁方擅自选择评估机构,导致评估报告往往存在较大的偏差,可信度较低。广大拆迁户可以参照与房屋同地段的类似房屋价格或距离最近的商品房的平均价格来估算房屋的价值,即用同地段类似房屋的价格或距离最近的商品房的均价乘以自身房屋的面积,就是房屋价值补偿的大致数额。需要注意的是,最近商品房的均价实际上包含了房屋本身的价值以及土地使用权的价值。因为商品房的价格本身包括了建造成本、土地出让金、各项税费、利润等。就一般的县市而言,如果补偿数额能达到上述标准即可认为合理。但对北京、上海、深圳等一线城市来说,在实际补偿中,标准会相对提高。对于装饰装修的补偿费用,一般由拆迁双方共同协商决定,无法达成一致的,则由第三方评估机构确定。现实中,每户的装修情况和程度都不同,没有固定或者可参照的标准,只能具体问题具体分析。且房屋装饰装修费在补偿中所占份额较低,如果拆迁双方在房屋价值和土地使用权的补偿上能达成一致,那么在房屋装饰装修费上一般不会出现较大分歧。对于搬迁费的标准,主要由拆迁方制定,只要能够保证顺利搬迁,即可认为费用合理,一般企业和厂房的搬迁费会相对较高。

2、如果被拆迁人选择产权调换,那么以1比1的面积计算标准将自己的房屋与拆迁方提供的房屋进行置换是最基本的利益保障。但实际中,还需要考虑公摊面积的问题。如果房屋为平房,则不需要考虑。而如果房屋为高层的安置房或商品房,其公摊面积一般大于20%。因此,在实际的产权调换中,拆迁户以自己房屋的1平米去兑换置换房屋的1.2平米左右是比较合理的。对于安置费来说,其判断标准与搬迁费基本一致,即保证被拆迁人在安置期间的基本居住需求,且只有在拆迁方无法为拆迁户提供现房的时候才会产生,一般情况下期房的交房时间最长不得超过2年。在此,建议被拆迁人在拆迁补偿协议中与拆迁方就期房的交房时间进行详细约定,以保证在拆迁方无法正常按时交房时,能够有合法证据追究其违约责任,避免不必要的损失。

以上便是“房子遭遇非法强拆有什么维权的方式”的相关内容,从上面内容我们可以知道就现行的法律和政策所体现的精神而言,一个核心的补偿原则是拆迁行为必须保证被拆迁人的生活水平不下降,即拆迁户的生活水平在拆迁之后应等于或高于原有生活水平。