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成都市知名拆迁索赔纠纷律师团队_拆迁补偿纠纷律师
发布时间: 2019-09-17 09:21

李远华律师,四川大学法学院毕业,四川法锐律师事务所执行主任,同时拥有高级信用管理师和私 募基金从业资格,从1999年开始从事法律工作至今十余年,该律师法律功底扎实,一向精研法理,具有丰富的法学理论和深厚的理论素养以及敏锐的判断力,李律师拥有丰富的法律实务经验,善于抓住本质析辩,思路清晰,有娴熟的法庭技巧,实务能力强,并具有强烈的正义感和责任意识,积极追求公平正义,力挽狂澜,李律师办理了大量的诉讼案件和非诉讼案件,历年来担任政 府、学校、广电部门、交通部门、公司的法律顾问,其承办的案件被多家新闻媒体报道。李远华律师对房产合同纠纷以及继承纠纷案件特别擅长,办理了多起合同纠纷的案例,帮助当事人挽回了上百万的损失。受到当事人的一致好评。李远华律师多次参加四川电视台法制节目《非常话题》的录制。


正是由于土地征收涉及方方面面且直接关系到农民的切身利益,《土地管理法》对土地征收中的政 府职责作了严格的规定。征地审批和实施则是直接关系农民切身利益的具体行政行为,关系到城乡建设和社会和谐的构建,那么征地审批权变更的程序是怎样的呢?李远华律师为您详细介绍。

征地审批权的相关内容

《土地管理法》第45条明确规定:“征收下列土地的,由国 务 院批准:(一)基本农田;(二)基本农田以外的耕地超过三十五公顷的;(三)其他土地超过七十公顷的。

征收前款规定以外的土地的,由省、自治区、直辖市人 民 政 府批准,并报国 务 院备案。

征收农用地的,应当依照本法第44条的规定先行办理农用地转用审批。其中,经国 务 院批准农用地转用的,同时办理征地审批手续,不再另行办理征地审批;经省、自治区、直辖市人 民 政 府在征地批准权限内批准农用地转用的,同时办理征地审批手续,不再另行办理征地审批,超过征地批准权限的,应当依照本条第1款的规定另行办理征地审批。

与此相配套,《中华人民共和国土地管理法实施条例》第20条规定:“在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内,为实施城市规划占用土地的,按照下列规定办理:

(一)市、县人 民 政 府按照土地利用年度计划拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案,分批次逐级上报有批准权的人 民 政 府。

(二)有批准权的人 民 政 府土地行政主管部门对农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案进行审查,提出审查意见,报有批准权的人 民 政 府批准;其中,补充耕地方案由批准农用地转用方案的人 民 政 府在批准农用地转用方案时一并批准。

(三)农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案经批准后,由市、县人 民 政 府组织实施,按具体建设项目分别供地。

在土地利用总体规划确定的村庄、集镇建设用地范围内,为实施村庄、集镇规划占用土地的,由市、县人 民 政 府拟订农用地转用方案、补充耕地方案,依照前款规定的程序办理。

第21条规定:“具体建设项目需要使用土地的,建设单位应当根据建设项目的总体设计一次申请,办理建设用地审批手续;分期建设的项目,可以根据可行性研究报告确定的方案分期申请建设用地、分期办理建设用地有关审批手续。”

第22条规定:“具体建设项目需要占用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的国有建设用地的,按照下列规定办理:

(一)建设项目可行性研究论证时,由土地行政主管部门对建设项目用地有关事项进行审查,提出建设项目用地预审报告;可行性研究报告报批时,必须附具土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告。

(二)建设单位持建设项目的有关批准文件,向市、县人 民 政 府土地行政主管部门提出建设用地申请,由市、县人 民 政 府土地行政主管部门审查,拟订供地方案,报市、县人 民 政 府批准;需要上级人 民 政 府批准的,应当报上级人 民 政 府批准。

(三)供地方案经批准后,由市、县人 民 政 府向建设单位颁发建设用地批准书。有偿使用国有土地的,由市、县人 民 政 府土地行政主管部门与土地使用者签订国有土地有偿使用合同;划拨使用国有土地的,由市、县人 民 政 府土地行政主管部门向土地使用者核发国有土地划拨决定书。

(四)土地使用者应当依法申请土地登记。

通过招标、拍卖方式提供国有建设用地使用权的,由市、县人 民 政 府土地行政主管部门会同有关部门拟订方案,报市、县人 民 政 府批准后,由市、县人 民 政 府土地行政主管部门组织实施,并与土地使用者签订土地有偿使用合同。土地使用者应当依法申请土地登记。

经国 务 院批准农用地转用的,同时办理征地审批手续,不再另行办理征地审批。若经省、自治区、直,辖市政 府在征地批准权限内批准农用地转用的同时办理征地审批手续,不再另行办理征地审批,超过征地批准权限的,应当另行报请国 务 院办理征地审批。


由于某些特殊原因的需要,房子可能会面临拆迁,这已经是见怪不怪的事情了。那么,对于拆迁的一系列法律问题是怎么规定的呢?比如拆迁造成工期延误索赔费怎么计算呢?我相信你一定会对这些问题产生浓厚的兴趣。今天李远华律师就带你了解这些问题。下面,请看详细介绍。

一、拆迁造成工期延误索赔费怎么计算

1) 总费用法:较简单,基本思路:按现行计价规定计算索赔值,另外也可按固定总价合同转化为成本加酬金合同,即以承包商的额外成本为基础加上管理费和利润、税金等作为索赔值;

使用总费用法计算索赔值应符合以下几个条件:

① 合同实施过程中总费用计算是准确的,工程成本计算符合现行计价规定,成本分摊方法、分摊基础选择合理;实际成本与索赔报价成本所包括内容应一致;

② 承包商的索赔报价是合理的,反映实际情况;

③ 费用损失的责任,或干扰事件的责任与承包商无任何关系。

2) 分项法:按每个或每类干扰事件引起费用项目损失分别计算索赔值的方法。

特点:比前者复杂,能反映实际情况,为索赔报告的进一步分析提供依据,应用面广。

3) 因素分析法:亦称连环替代法,将各指标按客观存在的经济关系,分解为若干因素指标连乘形式。

二、索赔依据:

1.双方往来的信件及各种会议,会谈纪要.

2.招标文件、 施工合同文本及附件 、补充协议、施工现场的各类签认记录,经认可的施工进度计划书,工程图纸及技术规范等.

3.发包人或者工程师签认的签证.

4.气象资料 、工程检查验收报告和各种技术鉴定报告、工程中送停电、送停水、道路开通和封闭的记录和证明.

5.国家有关法律法令政策性文件.

6.施工进度计划和实际施工进度记录、施工现场的有关文件(施工记录 备忘录 施工月报 施工日志等)及工程照片.

7.工程核算资料,财务报告,财务凭证等,各种验收报告和技术鉴定.

8.工程有关的图片片和录象,.备忘录,对工程师或业 主的口头指示和电话应随时书面记录,并请给予书面确认.

9.投标前发包人提供的现场资料和参考资料.

10.其他,如官 方发布的物价指数,汇率,规定等

三、工期延误赔偿金

为了收款,业 主只需从最终付款时属于承包商的总额中扣除累计的违约赔偿额就可以了。在近些年。对于承包商未能满足完成工程的某些规定部门的指定关键日期(而这影响到其他主承包商按时交付他们承担的工程部分的能力),一些组织也已经成功地为此估计了违约赔偿额,一旦在合同中确立了这种违约赔偿责任,则只要错过了规定日期,即使业 主根本没有遭受损失,这种违约赔偿也必须强制执行

应该强调的是,只有在违约赔偿金看起来合理地代表了基于投标时可以得到的信息,与其由业 主遭受的实际损害,法庭才会强制执行违约赔偿金。当已经确定该数额是过量的和不合理的,则法庭规定这宗由承包商对业 主的支付构成了一种罚金而没有强制力了。法庭索考虑的另一件事是,时间是否是合同的基本要素。在合同条款中没有指明这一点的情况下,业 主在维持对时间超出获得违约赔偿的权力方面就被至于一种不理的位置。

每天的违约赔偿金的估计量可能是很多时间的函数。它肯呢过代表了一套公寓住宅的租金收入损失,一个公共事业公司的共用事业费损失或者业 主的与产生收入的项目有关的其他任何损失。同时,它可能是作为承包商未能按时完成项目的直接结果而导致业 主的带宽或投资利息每日成本。

基本的原则是,如果违约赔偿金额代表了再合同签署时由于项目不能再合同最后期限钱完成而给业 主造成的时机损失的合理预测,则违约赔偿条款就是可强制执行的。应该承认,精 确地确认业 主的延误损失是不可能的。这就是为什么需要“清算”这些损失,即事先按照一个规定的总量来确定这些损失。但是可能会要求一个项目业 主显示,他在将总量加入合同中时是很真诚努力估计他的时机的延误损失,

如果业 主没有采取合理的措施来预测他的实际延误损失,则该条款可能会被认为是一个不可执行的罚金,或者被认为是一种为承包商及时执行提供了全面的激励效果的努力。

耽误一定的工期的延期当然是需要承当相应的赔偿责任。以上就是拆迁造成工期延误索赔费怎么计算的相关内容。如果大家还有其他法律问题,欢迎来电咨询。



众所周知国家对农村的土地进行征收时会对农民进行一定程度上的补偿,并根据相应的分配方式进行分配。但由于我国是一个人口大国,所以肯定存在着对征地补偿分配不服的情况。那么对征地补偿分配方式不服怎么处理?接下来李远华律师为您带来相关知识。

一、对征地补偿分配方式不服怎么处理

对征地补偿安置方案不服,可先向政 府申请协调,协调不成的,再由批准征地的政 府裁决,对裁决不服的,可再向法院起诉。但是,征地补偿安置方案与征地补偿标准不同。市、县人 民 政 府制定的征地补偿标准属于普遍适用的抽象行政行为,不是具体行政行为,是不可诉的。

根据国 务 院制定的《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十五条第三款:市、县人 民 政 府土地行政主管部门根据经批准的征用土地方案,会同有关部门拟订征地补偿、安置方案,在被征用土地所在地的(镇)、村予以公告,听取被征用土地的农村集体经济组织和农民的意见。征地补偿、安置方案报市、县人 民 政 府批准后,由市、县人 民 政 府土地行政主管部门组织实施。对补偿标准有争议的,由县级以上地方人 民 政 府协调;协调不成的,由批准征用土地的人 民 政 府裁决。征地补偿、安置争议不影响征用土地方案的实施。

征地补偿安置方案是具体行政行为。根据《行政复议法》第13条“关于对各级地方人 民 政 府的具体行政行为不服的,向上一级地方人 民 政 府申请行政复议”和第42条“关于本法施行前公布的法律有关行政复议的规定与本法的规定不一致的,以本法的规定为准”的规定,向批准方案的市县人 民 政 府的上一级人 民 政 府提出行政复议申请;对上一级政 府作出的行政复议决定不服的,可以依法向人民法院提起行政诉讼。

二、征地补偿费的计算方法

国家建设依法征用集体土地时付给被征地者补偿所丧失的土地权利的费用。其计算方法是:

1、征用耕地的补偿费为该耕地被征用前三年平均年产值的6—10倍;征用其他土地的补偿费标准由省、自治区、直辖市参照征用耕地的补偿费标准,结合当地实际情况具体规定。属于有收益的非耕地的土地补偿费,可按该土地征用前三年平均年产值的3—6倍计算,征用无收益的耕地不予补偿。征用柴山、滩涂、水塘、苇塘、经济林地、草场、牧场等有收益的非耕地的土地补偿标准为该土地被征用前三年平均年产值的6—10倍。

2、征用人工鱼塘、养殖场、宅基地、果园及其它多年生经济作物的土地,按邻近耕地补偿标准计算。

3、被征用土地的青苗补偿费标准,由省、自治区、直辖市规定。

4、被征用土地上的附着物,由省、自治区、直辖市自行制定。参照建筑造价折多少,补偿多少。

5、征用城市郊区的菜地,用地单位应按国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。标准为:百万人口的城市,每征用一亩菜地,缴纳7000-10000元;50万以上不足百万人口的城市每征用一亩地,缴纳5000-7000元;不足10万人口的城市,每征用一亩菜地,缴纳3000-5000元。各省、自治区、直辖市根据以上标准,确定自己的标准。但不得超出以上标准限额。

三、国家征用土地赔偿法规定

第 一条为了加强土地管理,维护土地的社会主义公有制,保护、开发土地资源,合理利用土地,切实保护耕地,促进社会经济的可持续发展,根据宪法,制定本法。

第二条 中华人民共和国实行土地的社会主义公有制,即全民所有制和劳动群众集体所有制。

全民所有,即国家所有土地的所有权由国 务 院代表国家行使。

任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。

国家为了公共利益的需要,可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。

国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是,国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。

第三条十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。各级人 民 政 府应当采取措施,全面规划,严格管理,保护、开发土地资源,制止非法占用土地的行为。

第四条 国家实行土地用途管制制度。

国家编制土地利用总体规划,规定土地用途,将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地,控制建设用地总量,对耕地实行特殊保护。

前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地,包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等;建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地,包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等;未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。

使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。

第五条 国 务 院土地行政主管部门统一负责全国土地的管理和监督工作。

县级以上地方人 民 政 府土地行政主管部门的设置及其职责,由省、自治区、直辖市人 民 政 府根据国 务 院有关规定确定。

第六条 任何单位和个人都有遵守土地管理法律、法规的义务,并有权对违反土地管理法律、法规的行为提出检举和控告。

第七条 在保护和开发土地资源、合理利用土地以及进行有关的科学研究等方面成绩显著的单位和个人,由人 民 政 府给予奖励。

因此根据以上的内容我们可以得知,对征地补偿分配方式不服怎么处理以及在我国征地补偿费的具体计算方法,还介绍了关于国家征用土地赔偿法规定的相关知识等相关信息。这些都是大家需要了解的知识,若还其他问题需要咨询,欢迎咨询。